あかつき鑑定法人株式会社

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平成２４年 ４月　
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　　　　　当社連絡先 　　　　　　代 表 取 締 役　　不動産 鑑定士　　森  本　武  典　　

 
貴社は、金融機関、公的機関や役所等に対する不動産価格の証明で困っているのではありませんか？
 
 

 
 
 
当社は、特に金融機関さん等から依頼を受けて、長年の間、ホテル、旅館等の事業用不動産やショッピングセンター、デパート等の商業施設の不動産や賃貸オフィスや賃貸マンション等の賃貸不動産を、将来キャッシュフローに基づいて多数、鑑定評価してきた実績があります。また、工場財団等の不動産と機械・装置等抵当財産になっている動産の評価も行ってきた実績があります。当社で提出した鑑定評価書は、説得力をもって金融機関はもちろん、金融庁さんや税務署さんへ提出され、検査等にあたっても問題もなかったものです。多数の事業用不動産を鑑定評価してきたので金融機関さんに対する説得力を持っています。ですから、金融機関はもちろん、役所さん、税務署さん等に対する充分な説得力を持つ評価書を提供できます。
このような案件以外にも、また、国税庁さん、財務省さん、国土交通省さんや地方自治体からも直接に、評価依頼を受けて、多数の不動産を評価してきた実績があります。
 
 
あなたは、どこの事務所も同じだと思っていませんか？
 

 
ホテル、旅館等の事業用不動産やショッピングセンター、デパート等の商業施設の不動産や賃貸オフィス、賃貸マンション等の賃貸用不動産の不動産価格を的確に調査し、不動産価額を求める不動産鑑定評価は、不動産鑑定士ならば誰でもできるとお思いでしょうか？
事業用不動産や商業施設の不動産評価を的確に実行するのは、困難なものです。
よく、当社にも同業の鑑定士から、こんな依頼の電話があります。
「ホテルの不動産評価のやり方を教えてくれないか？」
「面倒くさいから森本さんに一式出すから手伝ってくれない？」
 
最初の内は、当社もノウハウを教えたり、手伝ったりもしました。しかし、それでは同業の方のためにもならないし、ましては、その不動産鑑定士を信頼して依頼しただろうクライアントにとって裏切り行為にならないだろうか？と思い、今は、手伝い等を一切していません。
 
事業用不動産、商業施設や賃貸物件の不動産鑑定評価を行い、説得力があり、実際の売買等にも利用するためには、論理性や物件の将来性を見る目が必要なのです。
そのためには、不動産投資家と同様な視点で業界の外部環境の変化を研究、分析して、今後どのような方向性に業界が移行するのか、把握していないとできません。
また、業界構造が、どのような特徴があるのか、参入障壁は高いのか・低いのか？撤退障壁は高いのか・低いのか？　製品やサービスのライフサイクルはどの段階にあるのか。導入期、成長期、成熟期や衰退期にあるのかをきちんと掴んでいなければなりません。これによって業界が今後伸びていくのか、成長が鈍化するのか、収入が減ってしまうのか等が分かるのです。参入障壁が高ければ、美味しい儲けにありつこうという同業者が出てきても、簡単に業界に入ってくることがきなかったり、その製品を扱うことができなかったりします。でも、参入障壁が低ければ、他社が美味しい思いをしていれば、自分のところもその製品を扱いたいとか、サービスを提供したいとか思って、同業者が業界に沢山は行って来て、結果的に儲からなくなってしまいます。撤退障壁が高いと、製品ライフサイクルが成熟期から衰退期に入り儲からなくなってきても、簡単に撤退できないので、儲からない業界で、最後の最後まで必死に頑張らなければならなくなってしまいます。
また、業界で、評価対象となっている不動産を利用している企業は、業界内でどのような商売をしているのか？　採用しているポジショニングは、妥当性があるのか？等を把握する必要があるのです。
特に、企業がその業界で、どのようなポジショニングを採用しているのか、どのような強み、弱みを持っているのかは、その企業の財務内容に現れて来ます。収益性を追求して事業を行っているのか、効率性を追求して事業を行っているのか。この２つは事業として両立できないものですから、企業の性格が出て来ます。このような内部環境は、業界構造に適合しているのか、外部環境が変化する中で、その変化に合わせることができるのか、等を緻密に調査しなければなりません。
 
 
 
不動産評価でも、このような複雑な評価を必要とする分野は、簡単にできるものではありません。相応の実務としての経験、長年の学識等を積んでいなければ、役所さん、税務署さんや金融機関さんに対して説得力を持つ不動産鑑定評価書を提出することなんてできないのです。
 
 
当社は、金融機関さんからの依頼による事業用不動産、商業施設や賃貸用不動産を多数、不動産鑑定評価してきた実績を有すると共に、専門機関や学校で業界構造、外部環境や内部環境を把握する学識を積んできたからできるのです。
 
 

  
 
優秀論文として表彰され、報道番組や経済誌で協力依頼を受け、インタビューされた実績があります。
 
 
このような学識を評価されて、提出した論文が優秀作品であるとして表彰されて専門誌に掲載された経験を持っています。また、テレビの報道番組や経済誌から、協力してほしいとインタビューされた経験があります。
 

 
 
同業の不動産鑑定士に対しても事業用不動産の講義を依頼されて講師として３時間にわたり講義をしています。
 

社団法人不動産鑑定士協会から、ホテル・旅館の事業用不動産についての鑑定評価について、勉強したいので講義をして欲しいという依頼を受け、３時間以上にわたるセミナーを開催して、講師としてノウハウを同業である不動産鑑定士に提供しました。
 
 
なぜ、私がノウハウを同業者に提供したのでしょうか。それは、彼らに提供したノウハウ以上のものを、今後の実務経験と専門的知識の研鑚を積むことで、ものにできると信じているからです。現に、将来キャッシュフロー分析のリードランナーとして、業界構造、外部環境、内部環境や財務分析に基づいて将来を予測する精度を高め、その知見を利用してセミナーの開催や書籍の発表を行う予定です。
 
 

 
 
評価実例のご紹介
 
多数ある評価実績のうち、紙面の関係で、ほんのわずかの評価実例しかご紹介できないのが残念ですが、こんな評価実例があります。
 
 
１．工場財団の評価
 

金融機関さんから、あるメーカーさんの取締役を紹介され、当該企業の工場の土地、建物と工場に設置されている製造装置等を含んだ工場財団の評価を、そのメーカーさんから依頼を受けて評価した案件です。
工場ですから、土地、建物の数量が膨大です。そればかりでなく製造装置類が膨大で、対象を確定、確認する作業が大変でした。メーカーさんの担当者の方が謄本、公図のみならず製造装置の明細を用意して頂き、一緒に同行して確認しました。評価書を作成する作業よりも、評価対象となる不動産のみならず、機械・装置等の動産を確認しなければなりません。これを疎かにすると、現実に存在しないものを評価したことになりますから、大きな問題になる可能性があります。先方の担当者の方と丸４〜５日かけて確認しました。
先方の担当者の方が、必要な書類や帳簿等のコピーを必要に応じて提供してくれたので、評価作業も、思った以上に効率的に行うことができました。
工場財団の評価の依頼を受けることがあるのですが、メーカーさんによっては、書類や帳簿が不備で、登記簿上に登記されているものと現物との照合ができなくて、結局、評価を断った経験がある身としては、このように書類や帳簿をきちんと整理している企業さんだと助かります。評価書を提出する前に、金額が出た段階で依頼者の担当者と取締役さんに評価書のドラフトで説明を行い、充分に納得を得てから鑑定評価書を提出したので、感謝されました。
 
 
２．旅館の不動産鑑定評価
 

企業の再生支援等を行う財団法人から紹介を受け、旅館経営者から旅館不動産と鉱泉地の鑑定評価を依頼されて評価した案件です。
このような事業用に供されている不動産や鉱泉地が市場で売買されるとき、主要な購入者は旅館事業経営者や旅館経営ノウハウを有するファンド等が主体となります。このような購入者は、投資家として投資採算性を重視して不動産取引を行います。投資採算性に合致する物件には手を出すが、そうでない物件には振り向きもしません。したがって、旅館不動産を構成する土地、建物、鉱泉地等の不動産を購入したり、建設したり、掘削したりしたためにかかった費用を考慮しながら現在だったらいくらの費用がかかるのかを検証しながら価格を求めるコストアプローチの方法によって求めた価格は重視しません。不動産投資家が重視するのは、この旅館不動産に投資したら、投資期間に間に、投資した資金を回収することが可能なのか、そして将来的にはどの程度儲かるのかという将来キャッシュフローを基礎に価格を求めるインカムアプローチの方法によって求めた価格を重視します。したがって、業界構造分析、外部環境分析はもちろん、旅館経営者から提供して頂いた当該旅館の財務諸表を分析・検討して得た内部環境分析を行い、当該旅館が将来生み出すことができるであろう将来キャッシュフローを適切に把握して価格を求めました。
このように、事業用不動産は、将来キャッシュフローに基づいて価格を求めることが今日では当たり前の事になりました。したがって、将来キャッシュフローを適切に予想することが可能なのかどうかが、求めた価格の信頼性に大きく影響を及ぼします。当社は、長年の経験の多数の評価実績に基づき、そのノウハウを確立すると共に研究組織に身を置き、専門的に研究してきたので、実務と理論の両輪から説得力のある評価書が提供することができたと自負しておりますし、依頼者の、このような鑑定評価書を得ることで利害関係者に説得力のある価格を報告できたものと感謝されました。
 
 
３．財団の事務長さんから依頼を受けた

広い土地の鑑定評価
 

金融機関さんから、ある財団法人の事務長さんの紹介を受けて、当該財団が購入しようと検討していた広い面積の土地（広大地といいます）の購入価格の妥当性の判定にあたって相談を受け、その財団法人さんから依頼を受けて購入価額について、広大地の不動産鑑定評価を行った案件です。
地域の標準的な規模の大きさの画地に比較して面積が大きい土地は、土地の形状、道路との位置関係や接している状況、容積率、周囲の土地の利用方法等によって、土地の利用方法が周囲の土地の利用方法と大きく異なる場合もあり、土地価格が地域の相場とかい離していることも多いのです。
したがって、広大地の鑑定評価に当たっては、周囲の土地の利用方法、土地の形状や道路と接している状況等から的確に当該広大地の利用方法を想定する必要があります。広い土地を一体的に利用して分譲マンションとして利用した方が良いのか、賃貸マンションとして利用した方が良いのか、賃貸オフィス用の敷地として利用した方が良いのか、ないしは分譲住宅等の用に分割利用した方が良いのか等を的確に判定することが土地価格を的確に求めるための肝になるのです。
この案件では、広大地の想定利用を的確に行い、不動産鑑定評価を行ったために妥当な購入価格を求めることができました。鑑定評価額を参考に購入することで、財団法人の理事さんへの報告もスムースにできて感謝されました。
 
 
４．税務署に対して売却価格の妥当性を証明するための不動産鑑定評価
 

当社のホームページをご覧になった都内の小売業の総務部長さんから、会社保有の保養所を小会社に売却したいが、税務署に対して売却価格の妥当性を証明したいから、不動産鑑定評価を行って欲しいという依頼を受けて保養所の不動産鑑定評価を行った案件です。
別荘地の中の保養所ですが、バブル期につくられたために、地域の別荘等に比較してもかなり高級感のある物件でした。所有者に聴取したところ、バブル期につくったため、いわゆる��億ション��というくらいにコストがかかった、ということです。このような保養所は、バブル崩壊後の日本経済の長期低迷の中で、バブル期のような高値で取引されるようなものではありません。つくったコストに比較して、かなり低廉な額でしか取引されない状況にあります。また、保養所のような不動産は、賃貸に供しても収益性が高いものではありません。自社物件であるがゆえに、お金をかけ過ぎてしまったという物件でした。
周囲の別荘地の売買動向、売り値、買値の動向や取引実例を入念にチェックして取引されたならどの程度が妥当なのかを頭に入れ評価を行うと共に、賃貸に供した時、どの程度の収益性があるのかを検証しながら評価作業を行いました。
このような評価作業の結果、自信を持って依頼者に評価額と評価書の内容を、ドラフトで内報したところ、依頼者の方も納得していただいた後に、不動産鑑定評価書を納品させて頂きました。
 
 

 
 
当社で評価する多くの不動産は、不動産価額が、数千万円から数億円という巨額になるものが多いのです。また、評価する不動産は、工場財団、旅館、ホテル、百貨店やショッピングセンター、工場等の事業用不動産などの評価が難しい案件が多く、評価によって評価額が数千万円から数億円異なる場合もあり得るのです。売却、税務証明、不動産担保等の用に供する場合、評価額が少し異なるだけで、依頼者にとって数千万円から数億円も手にする金額が異なったり、支払う税額が数百万円も異なることもあり得ます。このような責任があり、手間暇をかけて評価するからには、評価料金として貴社に請求する金額も高額になるだろうと心配される方も見えると思います。でも、ご安心ください。長年の実務経験と多様な評価実績のみならず、専門機関や専門学習機関で理論的な知識を身に付けた練達堪能な不動産鑑定士が鑑定評価を行いながらも、当社で依頼企業に提供する不動産鑑定評価の料金は、貴社が保有し評価依頼してくる不動産価額の、たったの１％〜３％程度に過ぎないのです。
 
 
 
お急ぎ下さい、数に限りがあります！
 

当社で依頼される不動産鑑定評価は、難しい案件や、複雑な案件が多いために、鑑定評価に多くの時間がかかってしまうのが現実です。
例えば、上で述べた工場財団では、対象不動産を確認するだけで、優に１週間近くの時間がかかりました。それだけではありません。それから、登記簿謄本、公図、建物図面、工場備え付けの実際の機械や備品と工場内の機械、備品等の配置図を使用しての確認や、地域分析、土地の個別的要因の分析、建物の個別的要因の分析のみならず敷地と建物との個別的要因の分析を、資料を使用しながら行った上で、多くの資料を使用しながら不動産鑑定評価手法を適用して不動産価額を求めるのですから、評価作業は、対象不動産に相応した多くの時間がかかるのが現実なのです。良い製品やサービスを届けるには、多くの手間暇がかかるということは、お仕事をなさっている皆さんならば、いまさら言うまでもなく、ご存知の事だと思います。不動産鑑定評価も、同じなのです。
ですから、行うことができる不動産鑑定評価は、数に限りがあります。皆さんから、不動産鑑定評価を依頼したいというお電話を頂いても、納期が間に合いそうもなかったり、既に先約が入っているような場合、鑑定評価のご依頼をお断りする場合もございます。
 
 
 
追記
 

このように、当社は、多くの不動産の評価実績を有すると共に、マスコミ等の取材協力も行い、同業の不動産鑑定士向けの講師を行う等の実績を持っています。
また、今後は、将来キャッシュフロー分析のリードランナーとして、外部環境、業界構造、内部構造や財務分析に基づいた将来予測の精度を高めると共に、その知見を利用して、セミナーの開催や書籍の出版等を行う予定です。
 
ですから、役所さん、税務署さんや金融機関さんに対する説得力が断然違います！
 
ただし、当社は「専門職業家としての理念に従い、丁寧な評価活動を行う」という理念を持っているので、鑑定評価活動に、思いのほか多くの時間がかかってしまいます。ですから、当社に不動産鑑定評価を依頼したからと言って、必ず当社で受注できるとは限りません。当社に不動産鑑定評価を依頼なさりたい企業の方は、今すぐ、ご連絡頂き、予約をなさることをお勧めします。早い者勝ちです！
 
 
当社への連絡先は、以下の通りです。 

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